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Los créditos hipotecarios volvieron a escena con una fuerza inesperada, pero ya se enfrentan con un techo de cristal: los bancos no tienen más pesos para prestar. A pesar de que la demanda no da tregua, el cuello de botella está del lado de la oferta. Las entidades financieras advierten que el financiamiento tradicional, basado en depósitos, ya no alcanza y que el despegue real depende de una solución clave: la securitización.
Según el Banco Central, los préstamos hipotecarios al sector privado crecieron un 14,2 % en un mes y un impresionante 456 % interanual, alcanzando un stock de $3,2 billones. No obstante, este ritmo es insostenible si no se inyecta fondeo fresco. “Los bancos tienen fondeo limitado porque el mercado financiero argentino es chico y poco profundo”, explica Federico González Rouco, de Empiria.
La respuesta más repetida en las mesas chicas de las entidades es una sola palabra: securitización. Esto implicaría vender las hipotecas en el mercado de capitales, transformarlas en activos financieros y liberar así espacio en las carteras bancarias para seguir prestando. Sin esta herramienta, los bancos ya están acortando plazos y subiendo tasas, administrando la escasez de liquidez. La “revolución de los seguros” que promete Sturzenegger apunta en esa dirección: crear condiciones para que haya inversores de largo plazo dispuestos a comprar hipotecas.
Este escenario se puede analizar desde la teoría económica del mercado de crédito incompleto, que plantea que cuando el sistema financiero no tiene herramientas para transformar plazos (es decir, convertir depósitos de corto en préstamos de largo), los mercados no logran asignar eficientemente los recursos. Eso es, precisamente, lo que ocurre hoy en la Argentina. El sistema bancario no puede expandirse si no tiene mecanismos que le permitan manejar ese descalce estructural entre el dinero que recibe y el que presta.
Suben los créditos, bajan los pesos: la ecuación imposible
El sistema financiero argentino está chocando con sus propios límites estructurales. La expansión de los créditos hipotecarios muestra un fenómeno típico de mercados incompletos: hay demanda solvente, pero la oferta no tiene instrumentos para canalizarla. La falta de profundidad financiera –es decir, de actores, activos y plazos largos– impide que los bancos acompañen el boom de solicitudes. Sin securitización, sin fondos de inversión, sin compradores institucionales de hipotecas, la rueda se traba. Los depósitos a corto plazo no alcanzan para sostener créditos a 15 o 20 años.
Lo que está en juego no es sólo el acceso a la vivienda, sino el modelo de financiamiento en una economía que aún no construyó confianza para el largo plazo. La reaparición de los UVA puede leerse como un síntoma de estabilización, pero también como una prueba de estrés para un sistema bancario que todavía opera con las reglas del cortoplacismo. La verdadera revolución no está en los seguros ni en el marketing: está en lograr que alguien apueste a prestar a 20 años en un país que cambia cada seis meses. Sin esa transformación, el boom hipotecario será apenas otro espejismo.
