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El regreso del financiamiento hipotecario volvió a instalar una posibilidad que durante años permaneció lejos del alcance de buena parte de los compradores: adquirir una propiedad mediante cuotas a largo plazo. La modificación de las condiciones de acceso a los créditos respaldados por el Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de ANSES amplió, además, el universo de personas que pueden solicitar este tipo de asistencia financiera.
El cambio, instrumentado mediante la Comunicación B 13240 del Banco Central, reemplazó el requisito de primera vivienda por el de vivienda única o de ocupación permanente. A partir de esta modificación, también pueden presentarse personas que tengan una propiedad a su nombre, siempre que demuestren que no cuentan con la posibilidad de utilizarla.
La disposición contempla situaciones como las de quienes heredaron una participación en un inmueble sin posibilidad de ocuparlo, tienen una propiedad cuyo usufructo corresponde a otra persona o cedieron su uso a terceros. Cada entidad financiera debe analizar la documentación y determinar si el solicitante reúne las condiciones para acceder al préstamo.
La flexibilización generó expectativas en el sector inmobiliario y aumentó las consultas por propiedades que puedan adquirirse mediante financiamiento bancario. Sin embargo, entre el interés inicial y la concreción de una operación todavía existe una distancia importante.
El ahorro previo y los ingresos exigidos por los bancos representan dos de las principales barreras para comprar una vivienda.
El crédito vuelve a aparecer en las decisiones de compra
La demanda acumulada durante los años de escaso financiamiento explica parte del movimiento actual. Para muchas familias, la posibilidad de acceder a un préstamo representa una alternativa para ingresar al mercado inmobiliario, aunque las condiciones económicas siguen delimitando quiénes pueden avanzar.
Los datos del sistema financiero muestran una expansión de esta línea de préstamos. De acuerdo con un informe de First Capital Group, elaborado sobre estadísticas del Banco Central, el saldo de los créditos hipotecarios alcanzó los $9,6 billones en octubre, después de aumentar $481.677 millones durante ese mes.
La variación representó un crecimiento nominal del 5,3% mensual y del 64,3% interanual. Al descontar el efecto de la inflación, la expansión fue del 3,3% respecto de septiembre y del 23,7% en comparación con octubre del año anterior.
El comportamiento de los préstamos refleja una recuperación de la actividad financiera, aunque su impacto sobre el mercado de compraventa depende de otros factores. La disponibilidad de crédito, por sí sola, no garantiza que los hogares puedan reunir el dinero necesario para ingresar a una operación.
Cuánto financian los bancos y cuáles son las condiciones
El esquema de créditos hipotecarios respaldados por el FGS establece un monto máximo de 150.000 UVA por operación, una tasa de interés de hasta UVA más 7,5% anual y un plazo mínimo de devolución de 15 años.
Los recursos pueden utilizarse para comprar, construir, ampliar o refaccionar viviendas. El financiamiento se expresa en Unidades de Valor Adquisitivo (UVA), cuyo valor se actualiza de acuerdo con el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER).
Esta modalidad implica que tanto el capital pendiente como el importe de las cuotas en pesos evolucionan según la actualización de la unidad. Por eso, quienes consideran esta alternativa deben evaluar la evolución de sus ingresos frente a los ajustes que puede experimentar la deuda durante el período de devolución.
La ampliación de los criterios habitacionales permite que más personas presenten una solicitud, pero cada banco conserva la facultad de evaluar la capacidad de pago, los antecedentes crediticios y la documentación correspondiente.
El ahorro previo, una de las principales barreras para comprar
Uno de los mayores condicionantes del mercado aparece antes de la firma de la escritura. Aunque las entidades financieras pueden cubrir una parte importante del valor de una propiedad, el comprador necesita contar con recursos propios para completar la operación.
En muchos casos, los bancos financian hasta el 80% del inmueble. Esto obliga a disponer del 20% restante, además de afrontar comisiones inmobiliarias, gastos administrativos y costos de escrituración.
La diferencia puede representar una suma difícil de reunir para los sectores de ingresos medios, especialmente en un contexto de aumento de tarifas y gastos cotidianos que limita la capacidad de ahorro.
En ese escenario, el acceso al crédito depende de dos condiciones simultáneas: demostrar ingresos suficientes para afrontar las cuotas y disponer del capital inicial para ingresar a la compra.
Las tasas de interés también forman parte de las dificultades. Los valores que se ofrecen en el mercado todavía representan un costo significativo para los solicitantes y condicionan el monto que están dispuestos a asumir a largo plazo.
Esta combinación explica por qué el interés por los préstamos puede crecer sin que se produzca una aceleración equivalente de las operaciones inmobiliarias.
Qué propiedades concentran las operaciones con crédito
El mercado financiado presenta diferencias importantes según la ubicación y el tipo de inmueble. En la Ciudad de Buenos Aires, el valor promedio de las compraventas realizadas mediante crédito hipotecario ronda los 200.000 dólares.
En Vicente López, el ticket medio se ubica cerca de los 350.000 dólares, con una incidencia importante de las casas ubicadas en Olivos, Florida y el bajo de Vicente López.
En cuanto a los departamentos, en CABA se registran operaciones con unidades de dos y tres ambientes cuyos valores oscilan entre los 70.000 y los 140.000 dólares. También aparecen PH de hasta 150.000 dólares como referencia promedio.
La posibilidad de concretar estas compras depende de que el inmueble reúna las condiciones exigidas por las entidades financieras. Entre los requisitos documentales más importantes se encuentra la disponibilidad de planos registrados y la correspondencia entre la situación legal de la propiedad y la información presentada para su tasación. Los bancos también establecen procedimientos de evaluación que pueden extender considerablemente los plazos de una compraventa.
Los departamentos de dos y tres ambientes concentran parte de la demanda financiada en la Ciudad de Buenos Aires.
Las demoras bancarias agregan incertidumbre a las compraventas
El tiempo necesario para obtener la aprobación del financiamiento constituye otro obstáculo para el desarrollo de este mercado. Una operación que depende de un crédito hipotecario puede demorar, en el mejor de los casos, el doble que una compraventa tradicional.
Durante 2026, algunos trámites gestionados a través del Banco Nación llegaron a extenderse hasta seis meses. Ese período genera incertidumbre para ambas partes, especialmente para los propietarios que deben esperar la resolución del banco antes de disponer de la operación.
La situación también modifica las condiciones de negociación. Un comprador que depende de la aprobación de un préstamo tiene menos posibilidades de ofrecer una resolución inmediata, mientras que el vendedor debe evaluar el riesgo de rechazar otras propuestas durante la espera.
Por ese motivo, las propiedades con documentación completa, valores compatibles con las tasaciones bancarias y condiciones legales en regla tienen mayores posibilidades de captar a quienes buscan comprar mediante financiamiento.
La flexibilización de los requisitos del FGS amplió las posibilidades de acceso y volvió a colocar al crédito hipotecario entre las alternativas consideradas por los compradores. Sin embargo, el desafío del mercado sigue concentrado en transformar ese interés en operaciones concretas.
El crecimiento de las consultas muestra que existe una demanda interesada en financiar la compra de una vivienda. La evolución de las ventas dependerá de que los ingresos, el ahorro disponible, las tasas y los tiempos de aprobación permitan que esa intención se convierta en una compraventa efectiva.
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