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Durante el primer cuatrimestre de 2026, el sistema de créditos hipotecarios en Argentina registró una caída cercana al 30% en el volumen de operaciones, en un contexto marcado por el incremento de las tasas de interés, la reducción de los plazos de financiación y una menor previsibilidad para los tomadores de crédito, según un informe de la Fundación Tejido Urbano. La baja impactó tanto en la Ciudad de Buenos Aires como en la provincia homónima y se dio mientras el sistema financiero mantuvo un stock total cercano a los US$ 5.706 millones, con fuerte predominio del crédito a personas físicas.
El estudio detalla que el encarecimiento del financiamiento y el acortamiento de los plazos están redefiniendo el mercado hipotecario, que se vuelve más selectivo y con menor alcance para los hogares de ingresos medios. En paralelo, la entidad advierte que estas condiciones podrían derivar en una recomposición gradual de la oferta privada y una menor dependencia del Banco Nación en el sistema de vivienda durante el segundo semestre.
En términos de volumen, los datos muestran una contracción sostenida: entre enero y abril de 2026 se registraron 8.717 hipotecas, contra 12.191 en el mismo período de 2025, lo que representa una baja interanual del 28,5%. La dinámica mensual fue oscilante, con caídas en febrero y abril, y repuntes parciales en marzo, aunque sin lograr recuperar los niveles del año anterior.
Tasas en alza y plazos más cortos
Uno de los factores centrales detrás de la contracción es el endurecimiento de las condiciones financieras. La tasa promedio de los créditos hipotecarios pasó de 5,58% en enero a 6,66% en abril, mientras que el plazo promedio se redujo de 26 a 24,7 años en el mismo período.
Este ajuste impactó directamente en la capacidad de acceso al crédito, restringiendo el universo de potenciales tomadores y aumentando la selectividad del sistema bancario, según el informe de Tejido Urbano.
Caída en escrituras con hipoteca
En la provincia de Buenos Aires, el mercado inmobiliario registró 9.999 escrituras totales, de las cuales 1.023 fueron con hipoteca, lo que equivale a una participación del 10,2%. En la Ciudad de Buenos Aires, sobre 5.472 escrituras, se contabilizaron 609 operaciones hipotecarias, con una incidencia del 11,1%.
Aunque el valor promedio de las operaciones se mantuvo elevado —con tickets de US$116.788 en provincia y US$101.870 en CABA—, el volumen de hipotecas continuó en retroceso: la provincia mostró una caída interanual del 24,6%, mientras que la Ciudad registró un descenso del 31,6%.
Mayor peso de los bancos y concentración del sistema
El Banco Nación consolidó su posición dominante dentro del mercado, concentrando cerca del 85% de las nuevas hipotecas UVA y alrededor del 41,5% del stock total del sistema. Entre diciembre de 2024 y diciembre de 2025, la entidad pasó de 66.000 a 81.000 créditos activos, reforzando su rol como principal motor del financiamiento habitacional.
El informe atribuye esta centralidad a la retracción de la banca privada, que adoptó posiciones más conservadoras frente al contexto de tasas elevadas y menor previsibilidad económica.
Cambios en el acceso a la vivienda
Pese al endurecimiento del crédito, un estudio de la Universidad Argentina de la Empresa (UADE) señala una mejora en la relación entre salarios y valor inmobiliario en la Ciudad de Buenos Aires. Durante el primer trimestre de 2026, se necesitaron en promedio 3,3 salarios para adquirir un metro cuadrado de vivienda nueva y 2,6 para vivienda usada, uno de los mejores niveles de los últimos ocho años.
Sin embargo, especialistas advierten que esta mejora relativa no compensa las condiciones más exigentes del financiamiento, lo que mantiene limitado el acceso efectivo al crédito hipotecario.
Un sistema tensionado y en búsqueda de cambios
Desde la Fundación Tejido Urbano plantean que la falta de una moneda estable continúa afectando la canalización del ahorro hacia el sistema financiero formal, lo que debilita la inversión productiva y el desarrollo del mercado hipotecario.
En ese sentido, remarcan la necesidad de avanzar en nuevos instrumentos de financiamiento, mecanismos de securitización y esquemas de articulación público-privada que amplíen el acceso a la vivienda, en un contexto donde los requisitos de ingreso, formalidad laboral y ahorro previo siguen excluyendo a una parte significativa de la demanda potencial.
