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La posesión veinteañal, también conocida como usucapión, es una de las principales vías judiciales utilizadas por personas que buscan regularizar la situación dominial de un inmueble. En Misiones, la problemática adquiere especial relevancia debido a la existencia de antiguos terrenos cuyos titulares registrales fallecieron hace décadas y también por los numerosos casos de ocupaciones y asentamientos que derivaron en situaciones de informalidad.
En una entrevista en piso con La Última Rosca, programa emitido por Radio Up, el abogado Adrián Oudín explicó cuáles son los requisitos que deben cumplirse para que una persona pueda hacer valer sus derechos sobre un inmueble y cuáles son los errores más frecuentes.
Tenencia y posesión: una diferencia clave
Oudín remarcó que antes de iniciar cualquier trámite es fundamental determinar si existe una verdadera posesión del inmueble o simplemente una tenencia: “La tenencia es cuando uno reconoce en otro el dueño, por ejemplo, yo firmé un alquiler, un comodato. Jamás voy a ser poseedor. Nunca”.
En cambio, explicó que la posesión implica tener el inmueble y actuar frente a terceros como si se fuera su propietario: “La posesión es tener la cosa y comportarse como si uno fuera el dueño de la cosa”. Según detalló, esta diferencia es fundamental porque no toda persona que ocupa un inmueble puede iniciar un proceso de usucapión.
¿Qué se necesita para acceder a la posesión veinteañal?
El abogado explicó que la legislación exige una posesión pública, pacífica e ininterrumpida durante 20 años.
La posesión debe ser pública, es decir, conocida por el entorno y no realizada de manera clandestina. También debe ser pacífica, sin que el ingreso al inmueble haya ocurrido mediante violencia. Finalmente, debe ser ininterrumpida: “Pública quiere decir que no fue, digamos, a escondidas, que fue a la vista de todo el mundo, que todos en el barrio saben que él vive ahí”.
Sobre el carácter pacífico, señaló: “Pacífica, quiere decir que él no ingresó de forma violenta, que él ingresó de alguna forma por lo menos con alguna apariencia de legalidad, por ejemplo, un boleto de compraventa”.
En cuanto a la continuidad, aclaró que no significa permanecer físicamente en el inmueble todos los días durante dos décadas, sino que no existan hechos jurídicos que interrumpan la posesión.
Pagar impuestos durante 20 años es fundamental
Uno de los puntos sobre los que hizo especial hincapié fue la importancia de contar con documentación que permita demostrar que la persona se comportó como propietaria durante todo el período.
En ese sentido, explicó que un error frecuente consiste en intentar pagar de una sola vez años de impuestos y servicios justo antes de iniciar el trámite: “Entonces, mañana va y paga 20 años para atrás todos los impuestos y todos los servicios. Bueno, tiene un día de posesión”.
La explicación apunta a que esos pagos realizados de manera tardía no necesariamente sirven para demostrar que durante los 20 años anteriores la persona ejerció efectivamente actos posesorios sobre el inmueble.
El boleto de compraventa puede ser una prueba importante
Oudín también explicó que muchas consultas llegan al estudio de personas que adquirieron terrenos mediante operaciones informales o que cuentan únicamente con un boleto de compraventa y, con el paso del tiempo, buscan regularizar su situación.
En este punto, diferenció la situación general de otro supuesto particular: el justo título.
Según explicó, puede existir un caso en el que una persona tenga una escritura pública que acredita una operación de compraventa, pero no pueda inscribirla por una circunstancia registral: “Acá él tiene un justo título porque él tiene la escritura con la que él demuestra que él es el dueño, pero que por una cuestión administrativa él no la pudo inscribir”.
En ese supuesto, el plazo requerido para la usucapión puede ser de 10 años, siempre que se cumplan los demás requisitos legales.
El inmueble debe estar delimitado
Además de la documentación y los testigos, el abogado explicó que la normativa exige que el terreno se encuentre delimitado: “Otro requisito que exige no el Código Civil, sino la ley que la regula es que el terreno esté con muros, que esté delimitado”.
Aclaró que esto no significa necesariamente que deba existir una construcción de ladrillos: “No necesariamente tiene que ser un muro de ladrillo, el muro puede ser un cerco de alambrado”.
Testigos y documentación: no alcanza con una sola prueba
Ante la posibilidad de que alguien intente reclamar judicialmente un inmueble con documentación dudosa, Oudín explicó que un proceso de usucapión requiere tanto documentación como testimonios: “La ley dice que no se puede hacer ningún juicio de usucapión sin testigos, pero tampoco se puede presentar únicamente testigo”.
En ese sentido, los vecinos cumplen un papel central, especialmente aquellos que llevan muchos años viviendo en la zona y pueden acreditar desde cuándo una persona ocupa el inmueble: “Tiene que ser un vecino antiguo”. Por eso, sostuvo que no basta con presentar a una persona que llegó recientemente al barrio y que solamente conoce la situación por comentarios.
¿Qué ocurre si alguien prestó una casa y después quieren quedarse con ella?
Durante la entrevista también se planteó el caso de una persona que permite que otra viva en su propiedad durante varios años y luego esa persona intenta presentarse como poseedora o incluso disponer del inmueble.
Oudín explicó que existen diferentes herramientas judiciales para recuperar el inmueble, dependiendo de las características y del tiempo transcurrido.
Mencionó, entre otras alternativas, el interdicto de recobrar y el desalojo, además de señalar que en determinadas situaciones también puede existir una vía penal.
¿Qué ocurre con los asentamientos?
La problemática también fue vinculada con los asentamientos que existen en distintos puntos de Misiones. En estos casos, el abogado explicó que el proceso de usucapión no convierte automáticamente a quien ocupa un terreno en propietario.
El juicio se dirige contra quien figura como titular registral del inmueble: “El juicio siempre se hace contra el titular registral”.
Según explicó, ese titular debe ser notificado y tiene la posibilidad de presentarse en el proceso para defender sus derechos: “El juicio es lo que se llama controvertido. No es un proceso voluntario”.
De esta manera, la usucapión implica un proceso judicial en el que deben confrontarse los derechos y las pruebas de las partes involucradas.
