El crecimiento de la matrícula universitaria en Posadas no fue de la mano con el aumento en la oferta de alquileres. La situación afecta especialmente a estudiantes que buscan vivienda cerca de sus centros de estudio. En este contexto, los estudiantes encuentran una disponibilidad insuficiente fuera de la zona del campus de la Universidad Nacional de Misiones (UNaM).
Un relevamiento realizado en junio de 2023 estimó que en la ciudad hay alrededor de 35.000 estudiantes de nivel superior, de los cuales cerca del 60% alquilan una vivienda. Es decir, aproximadamente 20.000 estudiantes requieren un inmueble en alquiler, lo que impacta directamente en el mercado inmobiliario local. Sin embargo, la oferta se mantiene concentrada en Miguel Lanús, donde se encuentra el campus de la UNaM, mientras que otras zonas como las cercanas a la Universidad Católica de las Misiones (UCAMI) y Cuenca del Plata no experimentaron un crecimiento similar en la construcción de nuevas unidades habitacionales.
“Hoy te puedo decir tranquilamente que en la zona de la UNaM hay muchas más opciones que en cualquiera de las instituciones educativas que hoy están siendo requeridas”, explicó Julia Acosta, vicepresidenta de la Cámara Inmobiliaria de Misiones, en diálogo con el programa “El País de la Libertad”, a través de Radio Up 95.5. “La mayor oferta hoy se tiene en el sector de Miguel Lanús, que es la UNaM, al ser también una zona mucho más consolidada en el sentido de la oferta de inmuebles”.
La insuficiente oferta de alquileres en ciertas áreas de la ciudad estaría vinculada a los efectos de la Ley de Alquileres, que desalentó la inversión inmobiliaria en años recientes. “En su momento, tener un inmueble en alquiler fue una tortura para muchos propietarios”, sostuvo Acosta. “Era irrisorio, porque tenían que tener ajustes anuales y hubo un congelamiento de valores en 2020”. Esto provocó que muchos propietarios decidieran retirar sus unidades del mercado, reduciendo así la disponibilidad de viviendas en alquiler.
Sin embargo, la situación parece estar cambiando lentamente con la aparición de pequeños inversores que apuestan nuevamente por el sector. “Ahora de a poco empiezan de nuevo algunos pequeños inversores que dicen: ‘Voy a hacer un departamento, dos o tres departamentos para mi jubilación’”, explicó Acosta. A pesar de este leve repunte, el déficit habitacional para estudiantes sigue siendo evidente.
Los precios de alquiler en Posadas varían según la ubicación y el tipo de inmueble. En la zona centro, los valores parten desde los 250.000 pesos y pueden superar los 300.000 en edificios con amenities, sin contar expensas. Los ajustes en los contratos cambiaron drásticamente en los últimos meses. “El ajuste anual prácticamente dejó de existir porque es inviable para un propietario mantener el valor de un alquiler durante un año”, señaló Acosta. En la mayoría de los casos, las actualizaciones son cuatrimestrales o semestrales, y la mayoría de los contratos se ajustan según el Índice de Contratos de Locación (ICL).
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El ICL, que considera tanto la inflación como la variación salarial, determinó un ajuste anual del 174%, que se divide en los períodos de actualización acordados en cada contrato. “Si yo tengo mi ajuste semestral, se distribuirá en proporción de los seis meses. Si tengo cuatrimestral, en proporción de los cuatro meses”, aclaró la vicepresidenta de la Cámara Inmobiliaria.
En cuanto a la demanda estudiantil, Acosta aseguró que en ciertas zonas los propietarios priorizan a los estudiantes como inquilinos. “En Miguel Lanús es prácticamente solo estudiantes”, afirmó. “Tengo dos edificios en administración y el 90% de los inquilinos son estudiantes”. Sin embargo, en otras áreas más céntricas o alejadas de las universidades, los propietarios suelen preferir inquilinos estables con actividad laboral.
A pesar de las dificultades, muchos propietarios valoran a los estudiantes como inquilinos, especialmente cuando los contratos están respaldados por sus padres. “Es muy raro que un chico que alquila con el respaldo de su padre tenga un incumplimiento”, aseguró Acosta. No obstante, advirtió que la experiencia ha llevado a las inmobiliarias a reforzar los requisitos de garantía: “Lastimosamente con el tiempo y las experiencias nos llenamos más de papeles, porque hay gente que no cumple”.
El déficit de viviendas en alquiler para estudiantes sigue siendo un problema estructural en Posadas, especialmente en áreas donde han crecido las matrículas universitarias sin un desarrollo inmobiliario acorde. Aunque algunos pequeños inversores están retomando la construcción de unidades para alquiler, la oferta aún es insuficiente para la demanda creciente.
Mientras tanto, las actualizaciones de precios y la inflación continúan siendo un desafío tanto para inquilinos como para propietarios, quienes deben adaptarse a un mercado cambiante. “Nosotros estamos bailando al son de lo que es la inflación”, concluyó Acosta.
