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El acceso a la casa propia se volvió cada vez más difícil en Argentina. En los últimos diez años, la proporción de hogares propietarios descendió del 71% al 68%, mientras que se incorporaron 597.000 hogares inquilinos. La pérdida de poder adquisitivo, las dificultades para ahorrar y las limitaciones del crédito hipotecario aparecen entre los principales factores detrás de este cambio.
Los datos surgen de un informe de la Fundación Mediterránea, elaborado por las economistas Laura Caullo y Guadalupe Galíndez a partir de la Encuesta Permanente de Hogares (EPH) del INDEC. El estudio advierte que el alquiler dejó de ser una etapa transitoria para convertirse en una condición que se extiende durante buena parte de la vida adulta.
"El alquiler, que tradicionalmente constituía una etapa previa a la compra, se prolonga cada vez más y deja de ser una condición exclusiva de los hogares más jóvenes o de menores ingresos", señalaron las especialistas.
El crecimiento de los hogares inquilinos, sin embargo, no se distribuyó de la misma manera entre los distintos niveles de ingreso. Según el análisis, los mayores aumentos se registraron en los sectores medios y altos, mientras que en los deciles más bajos la proporción se mantuvo prácticamente sin cambios.
Los incrementos más importantes se observaron en el decil 5, con una suba de 6,1 puntos porcentuales; el decil 7, con 6,8 puntos; y el decil 9, con un salto de 8,7 puntos. Como referencia, el ingreso promedio de los sectores medios —deciles del 5 al 8— fue de $1.095.227, mientras que el de los deciles 9 y 10 alcanzó los $2.629.678.
"La expansión del alquiler entre estos últimos muestra que contar con ingresos relativamente elevados ya no asegura el paso hacia la vivienda propia", advirtió el informe. Las economistas aclararon, además, que la estabilidad del indicador entre los sectores de menores ingresos no implica que allí exista una menor problemática habitacional.
En esos hogares, las dificultades pueden manifestarse mediante el hacinamiento, la precariedad de las viviendas o la convivencia de varias familias bajo un mismo techo. Por eso, el indicador de tenencia no alcanza por sí solo para dimensionar las condiciones habitacionales.
Las personas de entre 30 y 49 años, las más afectadas
Uno de los cambios más significativos se observa entre los hogares encabezados por personas de entre 30 y 49 años. Este grupo pasó de representar el 49% de los hogares inquilinos en 2016 al 57% en 2026 y explica cerca del 77% del incremento registrado durante la década.
La tendencia también se refleja al observar la proporción de inquilinos dentro de cada franja etaria. Entre los hogares encabezados por personas de 40 a 49 años, la tasa pasó del 17,5% al 23,9%. En el segmento de 30 a 39 años, en tanto, aumentó del 31,8% al 35,7%.
En contraste, los menores de 30 años redujeron su participación dentro del universo de inquilinos: pasaron del 25% al 19%. El informe plantea que esto puede responder a las dificultades de ese grupo para afrontar incluso el costo de un alquiler independiente.
"La evidencia sugiere que el alquiler se prolonga más allá de los primeros años de vida adulta. Ya no se trata solamente de jóvenes que demoran su emancipación, sino también de personas que llegan a los 40 años sin haber accedido a una vivienda propia", sostuvieron Caullo y Galíndez.
El deterioro de los ingresos y la capacidad de ahorro ayuda a explicar este escenario. Las especialistas señalaron que existe una brecha entre los salarios y el valor de las propiedades: mientras los inmuebles suelen cotizarse en dólares, los ingresos laborales se perciben mayoritariamente en pesos.
"La pérdida de poder adquisitivo y las sucesivas devaluaciones dificultaron la acumulación de ahorro, incluso entre los hogares de mayores ingresos", argumentaron.
El empleo registrado tampoco garantiza el acceso a una vivienda. De acuerdo con el relevamiento, uno de cada tres asalariados privados registrados que son jefes de hogar alquila. Si se contempla también a quienes todavía viven con sus padres, menos de la mitad reside en una propiedad propia.
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Misiones, entre las provincias donde más cuesta reunir el anticipo
Las dificultades para acceder a la vivienda se profundizan por un mercado de crédito hipotecario que el estudio caracteriza como de "alcance limitado" y por los elevados niveles de informalidad laboral. En ese contexto, contar con ingresos suficientes para afrontar una cuota no necesariamente permite cumplir con los requisitos para obtener un préstamo.
Aun cuando existe financiamiento disponible, las familias necesitan reunir previamente el dinero para el anticipo, que suele representar entre el 25% y el 30% del valor del inmueble. Ese ahorro inicial constituye una de las principales barreras para quienes buscan comprar.
El esfuerzo necesario para alcanzar ese monto presenta diferencias importantes entre las provincias. Mientras que en Mendoza y Neuquén se requieren alrededor de cinco años de ahorro, en Córdoba y Santa Fe el plazo supera los seis años. En el Área Metropolitana de Buenos Aires se ubica entre 6,5 y 6,9 años.
Misiones aparece entre los distritos con mayores dificultades: el plazo estimado alcanza los 9,6 años, de acuerdo con el informe de Fundación Mediterránea.
Frente a este panorama, las economistas advirtieron que la posibilidad de acceder a una propiedad depende cada vez más del patrimonio familiar, las herencias o la ayuda económica de los padres. "Los recursos acumulados por generaciones anteriores adquieren así un peso creciente frente a los ingresos del trabajo", plantearon.
Para revertir la tendencia, el estudio considera necesario "reconstruir el financiamiento hipotecario" y generar condiciones para sostener préstamos de largo plazo, de 20 o 30 años. Esto requiere fuentes de ahorro estables, difíciles de garantizar mediante depósitos bancarios que son predominantemente de corto plazo.
En esa línea, las especialistas mencionaron que la decisión del Ministerio de Economía de utilizar el Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) representa "una oportunidad concreta" para avanzar en el desarrollo de ese tipo de financiamiento.
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