El crédito hipotecario en Argentina mostró una fuerte contracción en la cantidad de operaciones durante los primeros siete meses de 2026, pese a las medidas oficiales destinadas a impulsar el financiamiento para la vivienda. Según el último informe de la Fundación Tejido Urbano (TU), entre enero y julio se otorgaron 14.237 hipotecas, frente a las 25.160 registradas durante el mismo período de 2025, en un contexto marcado por tasas de interés más elevadas, restricciones de fondeo y un mercado concentrado en pocas entidades y jurisdicciones.
La cifra de 2026 también se mantiene cerca de los niveles registrados en 2024, cuando se habían otorgado 11.775 créditos. En cambio, durante todo 2025 las entidades financieras habían concedido 44.612 préstamos hipotecarios.
El comportamiento del mercado también muestra un cambio en el perfil de las operaciones. Mientras entre enero y julio de 2025 el monto promedio de los créditos rondaba los USD 82.000, expresados en dólares constantes de 2024, en el mismo período de 2026 alcanzó aproximadamente USD 100.600, lo que representa un aumento real del 23% interanual.
Esto significa que, aunque se redujo la cantidad de familias que accedieron a una hipoteca, los préstamos otorgados fueron, en promedio, por montos mayores. El informe de TU señala que la combinación de mayores montos financiados y tasas de interés más elevadas volvió más exigentes las condiciones de acceso para los hogares.
“La recuperación del crédito perdió, por lo tanto, escala en términos de cantidad de operaciones, mientras que el financiamiento se concentró en préstamos de mayor monto promedio. La combinación de mayores montos financiados y tasas de interés más elevadas durante los primeros meses del año también encareció las condiciones de acceso al crédito para los hogares”, explica el informe.
Uno de los principales obstáculos estructurales está relacionado con los plazos del sistema financiero. En Argentina, el 75% de los depósitos bancarios está colocado a menos de 60 días, mientras que los créditos hipotecarios requieren financiamiento a 20 o 30 años. Esta diferencia entre los plazos de captación y colocación limita la capacidad de las entidades para sostener una oferta hipotecaria amplia y de largo plazo.
Banco Nación concentró casi dos tercios de las hipotecas
La distribución entre bancos también cambió significativamente durante 2026. Banco Nación otorgó 9.375 créditos entre enero y julio y explicó el 65,9% del total nacional. En segundo lugar quedó BBVA, con una participación del 14%.
Entre ambas entidades concentraron casi cuatro de cada cinco hipotecas otorgadas en el país durante ese período. Si se incorpora ICBC, que registró 399 operaciones y fue el tercer originador, los tres bancos reunieron el 82,7% del mercado.
La concentración aumentó respecto de los años anteriores. Los tres principales bancos representaban el 65% en 2025 y el 48,7% en 2024.
El cambio también puede observarse en la evolución individual de las entidades. Entre enero y julio de 2025 y el mismo período de 2026, Galicia redujo sus operaciones en aproximadamente 4.600 créditos, Santander en 2.157, Ciudad en 1.504, Hipotecario en 1.236 y Macro en 1.021.
En sentido contrario, Banco Nación sumó 1.627 operaciones, mientras que BBVA logró mantener e incrementar levemente su nivel de actividad.
“En apenas dos años, el mercado pasó de una recuperación relativamente distribuida entre entidades a una estructura en la que unos pocos bancos explican la mayor parte de las altas. Las diferencias en las estrategias comerciales y en la evolución de las originaciones permiten observar cómo se produjo ese cambio”, señalaron desde Tejido Urbano.
Más del 60% de las hipotecas se concentra en CABA y Buenos Aires
La distribución geográfica del crédito hipotecario mantiene una marcada concentración. Entre enero y julio de 2026, la Ciudad de Buenos Aires registró 4.228 operaciones y la provincia de Buenos Aires 4.874, por lo que ambas jurisdicciones reunieron el 63,9% de todas las hipotecas otorgadas en el país.
Detrás aparecen Santa Fe, con 1.280 créditos, Córdoba, con 915, y Mendoza, con 791. El resto de las provincias presentó niveles considerablemente inferiores.
La concentración entre CABA y Buenos Aires también se había observado durante los años anteriores. Su participación conjunta fue del 66,4% en 2024 y del 62,5% en 2025.
Según el informe, la recuperación del financiamiento no generó una desconcentración territorial significativa. La mayor actividad continúa localizada en zonas donde convergen empleo registrado, ingresos suficientes para afrontar las cuotas y un mercado inmobiliario formal y dinámico.
En esos territorios, los hogares tienen mayores posibilidades de cumplir con los requisitos exigidos por los bancos y las entidades encuentran mejores condiciones para otorgar préstamos de largo plazo.